Kiracının Tahliyesi
“Kiracı nasıl çıkarılır?” sorusu, en sık karşılaşılan sorulardan biri olarak öne çıkmaktadır. Kiracının tahliyesi ile ilgili verilen bilgiler, “çatılı işyeri kiraları” için de aynı şekilde geçerlidir. Kiracının çıkarılması, pratikte sıkça karşılaşılan ve titizlikle ele alınması gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri, hem kiracılara ciddi bir koruma sağlarken hem de kiralayanlar için farklı kiracı tahliye yöntemleri sunar.
Kiracının tahliyesi sürecinde dikkate alınması gereken birçok faktör vardır. Bu süreç, hem kiracının haklarına saygı gösterilmesini hem de kiralayanın haklarının korunmasını amaçlar. Kiracının çıkarılmasıyla ilgili yasal düzenlemeler, ev sahipleri için belirli prosedürleri takip etmeyi zorunlu kılar. Bu süreçte kiracının mülkü terk etmesi, kira borçlarının giderilmesi gibi adımlar dikkatlice uygulanmalıdır.
Aynı şekilde, çatılı işyeri kiraları için de benzer prensipler geçerlidir. Kiracının çıkarılması süreci, işyeri kiralamalarında da büyük önem taşır. Yasal düzenlemeler, işyeri sahiplerine ve kiracılara yönelik belirli hak ve sorumluluklar sunar. İşyeri kiralama sözleşmesinin sona erdirilmesi, kira borçlarının ödenmesi gibi adımlar, hukuki düzenlemelere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Edilmesi Nedir?
Kiraya veren veya Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde sayılan yakınları, kiralanan taşınmaza gerçek ihtiyaç duydukları durumlarda, kiracıya karşı tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Bu durumda, kiracı tahliyesi ihtiyaca dayalı olarak gerçekleşebilir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartıyla, kanunda belirtilen kişiler kira sözleşmelerini sonlandırma hakkına sahiptir. Bu hak belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ilgili fesih bildirim sürelerine uyarak kullanılabilir. Kiraya veren veya belirtilen yakınları, kiralanan taşınmazı gerçekten kullanma ihtiyacına sahip olduklarına ve bu ihtiyacın zorunlu olduğuna dair kanıtlar sunarak tahliye davası açabilirler.
Tahliye davası ile kira sözleşmesinin sonlandırılması, hem kiraya verenlerin meşru ihtiyaçlarını koruma amacı taşırken hem de kiracıların haklarını gözetmeyi amaçlar. Kiracı tahliyesi, hukuki düzenlemelere ve yasal prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Bu süreçte kiracının haklarının da gözetilmesi önemlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Edilmesi Şartları
Kiraya veren, kiracıyı tahliye davası açarak kiralanandan çıkarabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlar aşağıdaki gibi sıralanır:
- Kiralanan Taşınmazın Konut veya İş Yeri Gereksinimi: Kiraya veren, tahliye davası açabilmek için kiralanmış olan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğuna sahip olmalıdır. Yani, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler, kiralanana konut veya iş yeri olarak ihtiyaç duymalıdır.
- Belirli Kişiler: Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde sayılan kişiler (kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler), tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilirler. Maddede belirtilen bu kişilerin kiralanana konut veya iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları şarttır.
Bu koşulların sağlanması durumunda, kiraya verenin tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarma hakkı ortaya çıkar. Ancak, bu hak sadece belirli kişilere yönelik olarak kullanılabilir ve maddede belirtilen gereksinim şartı gözetilmelidir. Diğer kiraya verenin yakınları için bu tahliye talebi geçerli değildir. Kiracı ve kiraya veren arasındaki haklar ve yükümlülükler, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine uygun olarak korunmalıdır.
Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse, kiraya veren bu duruma uygun olarak hareket edebilir. Bu bağlamda, kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartlara ve belirlenen sürelere riayet ederek, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesini talep eden bir dava açabilir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi gibi yollar, bazı durumlarda kira ödemeyen kiracının çıkarılması amacıyla da tercih edilebilir. Ancak kira ödememe durumunda özel olarak kullanılabilecek yollar da mevcuttur.
Kiraya veren, taşınmazın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi nedenlerle kiralanana olan ihtiyacı doğrultusunda, mevzuatın öngördüğü şekil ve şartlara uygun olarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu süreçte, hem kiraya verenin hem de kiracının hakları ve yükümlülükleri gözetilmelidir. Kiraya verenin talep ettiği tahliye sebebinin geçerliliği ve doğruluğu, hukuki sürecin sağlıklı bir şekilde işlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Hangi Durumlarda Gerçekleşir?
Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya imar çalışmalarının gerçekleştirilmesi sonucunda taşınmazın yeni hali için belirlenen yeni kira bedeli ile eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır.
Bu bağlamda, kiraya veren, taşınmazın yeni halini ve bu yeni hal üzerinden belirlenen yeni kira bedelini eski kiracısına teklif etmekle yükümlüdür. Kiraya veren, eski kiracısına taşınmazın yenilenen hali ve yeni kira bedeli hakkında yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Bu yazılı bildirim ile eski kiracıya, taşınmazı tekrar kiralamayı düşünüp düşünmediği sorulur. Eski kiracı, kiraya verenin yazılı bildirimini aldıktan sonra 1 aylık bir süre içerisinde, taşınmazı kiralamak için sahip olduğu öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağına karar vermelidir.
Eğer eski kiracı, belirtilen süre içinde öncelik hakkını kullanmayı tercih etmezse, kiraya veren artık taşınmazı başka bir kiracıya kiralamakta serbest olacaktır. Bu durumda, kiraya veren taşınmazı diğer kiracılara kiralamak için adım atabilir ve yeni kiracılarla sözleşme imzalayabilir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracının Tahliyesi
Kiracı, imzaladığı geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, bu taahhüde belirtilen tarihte kiralananı boşaltmakla yükümlüdür. Ancak, taahhüte rağmen kiracı, kiralananı belirtilen tarihte boşaltmazsa, kiraya veren tahliye işlemi için bazı hukuki adımlar atabilir.
Kiraya veren, bu durumda iki seçeneğe sahiptir. İlk olarak, kiracıyı tahliye etmek amacıyla, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu icra dairesine başvurabilir. Diğer bir seçenek ise, kiracıya karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.
Bu davalama işlemleri için belirli süreler öngörülmüştür. İcra dairesine başvurma veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma hakkı kiraya verene, kiracının tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir aylık sürenin sonuna kadar verilir. Bu süre, kiracının yazılı taahhüdünde kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Eğer kiraya veren, bu süre içinde gerekli hukuki adımları atmazsa, tahliye talebini tahliye taahhüdüne dayanarak ileri sürme hakkını kaybeder. Bu nedenle, kiraya verenin zamanında icra dairesine başvurma veya mahkemeye dava açma süresini takip etmesi önemlidir.
Kiracının Kirasını Ödememesi Halinde Tahliyesi (Evden Çıkarılması)
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, kiracı-kiraya veren ilişkisinde kira borcunun ödenmemesi durumunu ele almaktadır. Buna göre, kiracı kira borcunu ödememek suretiyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar alırsa, kiraya veren bu duruma dayanarak kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Ancak, kira süresi bir yıldan daha kısa olan kira sözleşmelerinde ise, tahliye davası bu şartların gerçekleştiği dönem içerisinde açılabilir.
Bu durumda kiraya veren, öncelikle kiracıya iki ayrı aya ait olarak muaccel hale gelmiş kira alacaklarına dair yazılı ihtarları göndermelidir. Bu ihtarlar, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğünü hatırlatma ve sonuçlarına ilişkin bir uyarı niteliği taşır. Kiracının bu ihtarları dikkate almadan kira borcunu ödememesi durumunda, kiraya veren bu durumu gerekçe göstererek tahliye davası açma hakkını elde eder.
Kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi için öncelikle kira borcunun iki ayrı aya ait olarak ödenmemesi ve kiraya veren tarafından gönderilen ihtarların kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Bu ihtarların yazılı olarak yapılması ve belirli bir süre içerisinde kiracının haberdar edilmesi, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin getirdiği tahliye sebepleri çerçevesinde, kiracı-kiraya veren ilişkisinde kiracının kira borcunu ödememe durumunda kiraya verenin izleyebileceği yol, ihtarlar ve tahliye davasıdır. Kiraya veren, kiracının iki ayrı kira dönemi içinde kira borcunu ödememesi sonucunda iki haklı ihtar gönderir. Bu ihtarların ardından, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurması gerekir.
Tahliye davasının açılabilmesi için ihtarların gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay süre bulunmaktadır. Bu süre, hak düşürücü bir niteliğe sahiptir ve kiraya verenin tahliye davası açma hakkını koruma amacı taşır. Bu süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmazsa, tahliye davası hakkı kaybedilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, sadece konut veya çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. Bu tür kira sözleşmelerinde kiracının kira borcunu ödememe durumunda kiraya verenin haklarını koruma amacı taşıyan bu düzenlemeye uygun olarak hareket etmek gerekmektedir.
Kiracının Başka Bir Evi Olması Durumunda Tahliyesi
Kira sözleşmelerinin sonlandırılma sebeplerinden birisi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3. maddesi uyarınca düzenlenen, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunma durumudur.
Bu tahliye sebebi kapsamında, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe sınırları içinde oturabileceği nitelikte bir konutunun varlığı gerekmektedir. Bu bağlamda, kiracının kendi adına kayıtlı bir konutu olabileceği gibi, birlikte yaşadığı eşine ait olan bir konut da bu tahliye sebebiyle dava açmak için yeterli olabilir. Ancak, dikkate alınması gereken önemli bir nokta; kiracı ile eşi birlikte yaşamıyorsa (örneğin boşanma davası devam ediyorsa veya fiili olarak ayrı yaşanıyorsa), bu tahliye nedenine dayalı olarak dava açılamayacağıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun bu hükmü, kiracının veya eşinin aynı ilçe içinde oturabileceği bir konuta sahip olduğu durumlarda, kiraya verenin tahliye talebi için bir hukuki dayanak sağlamaktadır. Bu durumda, kiraya veren, mahkeme süreci başlatarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.
Kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin sebepler arasında, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3. maddesi uyarınca düzenlenen durum, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğu durumdur.
Bu bağlamda, kiraya verenin bu tahliye nedenini kullanabilmesi için belli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. İlk olarak, kiraya veren kira sözleşmesi yapıldığı sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe içinde bir konuta sahip olduğunu bilmemelidir. Kiracı veya eşi, kira sözleşmesinin yapıldığı önceki veya sonraki bir tarihte ilçe içinde bir konut edinmiş olabilir. Bu noktada, bu tahliye nedeninin zamansal bir sınırlaması bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesi sırasında kiracının veya eşinin aynı ilçe içinde bir konuta sahip olduğunu biliyorsa, ilerleyen dönemlerde Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3. maddesi uyarınca tahliye davası açma hakkını kullanamayacaktır.
Kiraya verenin bu tahliye sebebini kullanabilmesi için, kira sözleşmesi yapıldığı sırada konuyla ilgili herhangi bir bilgiye sahip olmamış olması gerekmektedir. Eğer kiraya veren kira sözleşmesi sırasında bu bilgiye sahipse, ilerleyen dönemlerde bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3. maddesi uyarınca tahliye davası açma hakkını kullanamayacaktır. Bu düzenleme, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını korumayı amaçlayan bir hükümdür.
Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi
Eğer rahatsızlık veren bir komşuyla ilgili sorunlar yaşanıyorsa, bu tür durumlarla başa çıkabilmek için izlenebilecek adımlar aşağıda sıralanmıştır:
- Öncelikle, rahatsızlık veren komşunun size yarattığı sorunları belirlemeli ve bu sorunları delillerle desteklemelisiniz. Ardından, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurabilir ve hakimin müdahalesini talep edebilirsiniz. Mahkeme, komşunun size rahatsızlık verdiği kanaatine varırsa, bu rahatsızlığın giderilmesi için gerekli tedbirleri alır.
- Ancak, komşunun evden çıkarılması gibi durumlar genellikle karmaşık olur. Örneğin, kiracının evden tahliyesine karar verilmesi pek mümkün olmaz. Bu tür durumlarda, kiracı ile ev sahibi arasındaki ve davadan bağımsız bir sözleşmeye müdahale edilmiş olur.
- Bu nedenle, alternatif bir seçenek olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kapsamında bir dava açabilirsiniz. Bu dava ile komşunun rahatsızlık verdiği evin diğer kat maliklerine satılmasını talep edebilirsiniz. Bu şekilde, komşunun evden çıkarılması yerine, evin mülkiyeti başka bir sahibine geçebilir.
Rahatsızlık veren komşu ile başa çıkmak karmaşık ve hukuki süreçleri içerebilecek bir durumdur. Bu nedenle, yasal düzenlemelere uygun olarak hareket etmek ve gerektiğinde bir hukuk danışmanından destek almak önemlidir.
Önemli Sebeplerle Kiracının Tahliyesi
1. Kira Borcunun Ödenmemesi:
Kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki temel yükümlülüklerden biri, kiracının belirlenen sürelerde kira bedelini ödemesidir. Ancak bazen kiracılar, çeşitli nedenlerle kira borcunu ödeme konusunda sıkıntılar yaşayabilirler. Kiracının kira borcunu belirli bir süre içerisinde ödememesi, kiraya vereni olumsuz etkileyen bir durum olarak ortaya çıkar.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kiracının kira borcunu ödemediği durumda kiraya veren, kiracının tahliye edilmesi için dava açma hakkını elde eder. Bu durumda kiraya veren, kiracının sürekli olarak kira borcunu ödemediğini ve bu nedenle iki ayrı ihtar gönderdiğini kanıtlamak durumundadır. İhtarlar, kiracının borcunu ödemesi için son bir şans verilmesini amaçlar ve aynı zamanda kiracının süreç hakkında bilgilendirilmesini sağlar.
Kiraya veren, ihtarlar sonrasında kiracının kira borcunu ödemediği ve sözleşme şartlarına uymadığı kanaatine varırsa, kiracının tahliyesi için dava açabilir. Bu dava sürecinde, mahkeme tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirirken, özellikle ihtarların gönderildiği tarihleri ve kiracının ödeme durumunu dikkate alır. Eğer mahkeme kiracının kira borcunu ödemediğini ve sözleşmeye uymadığını tespit ederse, kiraya verenin tahliye talebi kabul edilir.
Kira borcunun ödenmemesi durumu, hem kiracının hem de kiraya verenin yasal haklarını etkileyen ciddi bir durumdur. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde, yasal düzenlemelere ve süreçlere uygun şekilde hareket etmek, adil bir çözümün sağlanması için önemlidir.
2. Kira Sözleşmesinin İhlali:
Kiracının kira sözleşmesinde yer alan kuralları ihlal etmesi, tahliye nedeni olarak kabul edilebilir. Örneğin, kira kontratında belirtilen kurallara uymamak veya taşınmazı izinsiz şekilde alt kiraya vermek gibi durumlar, kiracının tahliye edilmesine yol açar.
3. Taşınmazın Rahatsız Edici Şekilde Kullanılması:
Kiracının komşulara veya diğer kiracılara rahatsızlık verici şekilde davranması, taşınmazın huzurunu bozması gibi durumlar, tahliye sebebi olarak kabul edilir. Özellikle gürültü, kavga, rahatsızlık verici faaliyetler gibi etkiler kiraya verenin tahliye talep etme hakkını doğurur.
4. Taşınmazın Hasar Görmesi:
Kiracının taşınmaza zarar vermesi veya ihmalkar davranışları sonucunda taşınmazın ciddi hasar görmesi durumunda, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Taşınmazın zarar görmesi, diğer kiracıların güvenliğini tehlikeye atması gibi durumlar önemli sebepler arasında yer alır.
5. Kiraya Verenin Kendi veya Ailesinin İhtiyacı:
Kiraya verenin veya yakın akrabalarının konut ihtiyacı, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca kiracının tahliyesi için geçerli bir sebep olabilir. Ancak bu durumda kiraya veren, belirli şartlara ve sürelere uyarak tahliye talep etmelidir.
Bu önemli sebeplerden herhangi biri, yasalara uygun olarak ve gerektiğinde mahkeme kararıyla kiracının tahliyesine neden olabilir. Tahliye işlemi, yasal prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir ve kiracının da hakları gözetilmelidir.
Kiracının İflas Etmesi Nedeniyle Tahliyesi
Kiracının iflas etmesi, kira ilişkisinde özel bir durumu beraberinde getirir. Bu durumda kiraya veren, kiracının iflas nedeniyle ödeme güçlüğü çekmesi ihtimalini göz önünde bulundurarak, işleyecek kira bedellerinin güvence altına alınmasını talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kiraya veren bu durumu kiracıya veya iflas masasına yazılı bir bildirimle iletebilir.
Bildirimin ardından kiracıya uygun bir süre verilir. Bu süre içinde kiracı veya iflas masası, işleyecek kira bedellerinin güvence altına alınması için gerekli adımları atabilir. Kiraya veren, kiracının ödemelerini güvence altına alacak şekilde bir teminat, depozito veya başka bir yöntem isteyebilir.
Eğer belirlenen süre sonunda kiracı veya iflas masası tarafından işleyecek kira bedellerinin güvence altına alınması sağlanmazsa, kiraya veren sözleşmenin feshedilmesi hakkına sahip olur. Bu noktada, iflas nedeniyle kiracının ödeme güçlüğü çekme ihtimali gözetilerek, kiraya verenin haklarının korunması amaçlanmış olur.
İflas durumu, kira ilişkisini etkileyen karmaşık bir durumdur ve yasal düzenlemelere uygun şekilde hareket etmek önemlidir. Taraflar arasında iletişim, yasal süreçlerin takibi ve gerekli önlemlerin alınması, adil bir çözümün sağlanması için gereklidir.